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Mercado inmobiliario en vacaciones: un negocio atractivo

Con el verano, la alta demanda de turistas y personas de otras regiones impacta positivamente en el mercado inmobiliario en todo Chile. Revista Valora conversó con Portal Inmobiliario, quienes nos entregan los mejores tips para arrendar u obtener ingresos independientes con su propiedad. 

Nicolás Izquierdo, Gerente de Estudios de Mercado Libre Clasificados Latam y portalinmobiliario.com y afirma que Vichuquén y Villarrica son las zonas preferidas por los arrendatarios, con un aumento de 15% en estas fechas.

No obstante, Izquierdo advierte que hay precios relativamente estables cuando las variaciones en general son menores al 5%.

La alta demanda empieza con la noche de Año Nuevo, en donde el precio más alto por arriendo puede llegar a $600.000 pesos. 

¿Cuáles son los tiempos promedio de vacancia en el arriendo de casas o departamentos en regiones? Es distinto porque está el factor estacional ¿o no? 

Determinar la vacancia es algo complejo de medir, ya que en temporada los acuerdos de arriendo son en su mayoría por días o semanas.

Sin embargo, analizando la demanda, la cual está muy ligada a la vacancia -ya que a mayor demanda menor vacancia- vemos que sí existe un fuerte componente estacional. Por ejemplo si analizamos enero 2017, que es el mes peak del verano en cuanto a búsquedas, y lo comparamos con mayo que es un mes de temporada baja, la diferencia fue de más de un 1300%. 

 ¿Cómo están los precios de las viviendas en regiones en comparación con Santiago, como para pensar en invertir?

Salvo algunos balnearios más exclusivos como Zapallar, Concón, Puchincaví o Pucón, la mayoría de las ciudades en regiones tienen precios más accesibles que la capital.

Por ejemplo, a nivel de Gran Santiago, en departamentos, el m2 tiene un valor de UF 56,6 de acuerdo a nuestra información, siendo superior a muchas ciudades de Chile como Viña del Mar, Algarrobo, Antofagasta, Iquique, La Serena, Valparaíso, Temuco entre otras. 

¿Qué ciudades o regiones son las más rentables?

 Hoy en día destacan en rentabilidades brutas anuales ciudades como Copiapó, Puerto Montt, Rancagua y Quilpué con rentabilidades de 7,29%, 6,75%, 6,35% y 7,44% respectivamente.

Estas ciudades reúnen características similares respecto a un mercado inmobiliario aun no consolidado que se traduce muchas veces en un menor precio de compra y acompañado de un fuerte dinamismo y demanda por arrendar. 

Promedio de arriendos en Vacaciones en V región y IV región.

Viña del MarValparaísoConcónLa Serena
Promedio$ 196.753$ 193.714$ 201.462$ 76.000
Valores desde$ 60.000$ 100.000$ 100.000$ 60.000
Valores hasta$ 600.000$ 433.000$ 300.000$ 100.000

Consideraciones antes de invertir en el mercado inmobiliario para arriendos estivales 

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Tomar una decisión responsable de inversión |

Lo primero es tomar la decisión de forma responsable desde el punto de vista financiero y tener la certeza de tener la solvencia económica para el pago del dividendo, considerando toda clase de posibles futuros escenarios.

 

Investigar las proyecciones y valores del sector|

Lo segundo es informarse bien del lugar que nos interesa, ver la proyección del sector, visitar el lugar para hacernos una idea de lo que es y analizar los precios tanto de venta como de arriendo, comparando con otros sectores o ciudades, para tomar la decisión con la mayor cantidad de información posible, ya que la inversión de un inmueble es algo no menor. A grandes rasgos se puede considerar una buena inversión, la compra de un inmueble al menor precio posible en una zona altamente demandada (mercado consolidado o incipiente) que permita cobrar un alto valor de arriendo.

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¿A nivel de la relación precio-producto, qué tipos de propiedades y qué zonas de son las más recomendables actualmente para segunda vivienda?  

Por accesibilidad de precios, claramente los departamentos son la mejor opción si se quiere contar con una vivienda en algún balneario. Respecto a la zona, eso dependerá de los gustos de cada persona, algunos prefieren zonas lacustres en el sur, otros optan por el litoral central o las playas del norte.

Si bien cada zona tiene sus ventajas, una buena opción puede ser La Serena, ya que no se encuentra muy lejos de Santiago y sus precios son muy competitivos considerando que es una de las ciudades en regiones con mejor calidad de vida. 

¿Cómo se proyecta 2018 en el tema de viviendas en estas zonas de veraneo? ¿qué segmentos deberían tomar mayor impulso (a nivel de interés y valorización) y por qué? 

Evidentemente las perspectivas de mejoras que todos hablan y que ya se han reflejado en algunos índices, sugieren que 2018 será un año mucho dinámico en demanda por adquirir una vivienda, ya sea en primera o segunda vivienda, por lo que debería ser un año positivo, al menos mejor que 2016 y 2017.

Las unidades que deberían tomar mayor impulso son las segundas viviendas en rangos de precios entre 1.500 y 3.000 UF, ya que la gente que aspira a estos segmentos deberían ser los usuarios en los que mayormente se debería reflejar la reactivación económica, traduciéndose en mayor confianza financiera y por lo tanto mayor disposición a adquirir un crédito hipotecario.


¿Cómo impactan las mejores proyecciones económicas en el desarrollo del mercado de segunda vivienda?

 Como decíamos, el panorama económico ya sea para bien o para mal impacta fuertemente en el desarrollo inmobiliario. En este caso en particular, que nos encontramos viviendo una transición -en teoría- a una reactivación económica, debería generar un impacto bastante positivo en este sector de la economía, ya que al existir mayor empleo y mayores salarios que son características propias de una reactivación, las personas rápidamente traspasan esta confianza a la compra de bienes de mayor valor como es un inmueble.

¿Qué recomendaciones le entregaría a alguien que quiere adquirir una segunda vivienda como inversión? ¿qué tipo de propiedad debería adquirir y en qué zona?

Esto es definitivamente un tema de gusto, creo que la mayor recomendación va por el lado financiero, es decir, no ceder tan fácilmente al entusiasmo y tomar una decisión responsable desde el punto de vista financiero.

Una vez tomada la decisión, acudir a tantas entidades bancarias como sea posible hasta encontrar la mejor opción. Recordar que no solamente es importante fijarse en la tasa de interés sino que también en el costo total del crédito.

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