viernes , noviembre 6 2020

¿Por qué debería invertir en el sector inmobiliario el 10%?

El retiro del 10% de los fondos de pensiones generó muchas críticas entre los economistas, quienes aseguraban que con el tiempo las personas acabarían perdiendo mucho dinero porque este dejaría de generar rentabilidades.

Para combatir eso, los expertos coinciden en que- siempre que se pueda- la mejor solución es invertir en el sector inmobiliario, por los grandes intereses que genera, su estabilidad y porque los departamentos se acaban «pagando solos”.

Pero, ¿es recomendable para todo el mundo? ¿qué factores debo tener en cuenta? ¿por qué es mejor idea que otros instrumentos de inversión?

Recomendaciones iniciales

En las dos primeras semanas desde que se aprobó el proyecto de reforma constitucional, el 77% de los afiliados ingresó sus solicitudes para retirar fondos. 

Claramente, una gran parte de los chilenos usará este dinero para enfrentar la crisis, pero el resto tiene varias opciones.

El Gerente General de la plataforma Integral orientada a la venta de activos inmobiliarios Reistock, Sergio Arcos, explica que para invertir en el sector inmobiliario lo primero es no estar sobreendeudado o requerir de ese monto para pagar saldos vigentes.

Si se cumple esto, invertir en sector inmobiliario es una muy buena opción por diversos motivos: históricamente los bienes raíces suben de valor, este activo será tarde o temprano pagado por un tercero «arrendatario» y es uno de los instrumentos más simples de manejar.

El experto explica también las ventajas desde el punto de vista matemático con un ejemplo claro: si ahorras toda la vida para disponer de 60 millones de pesos, esto te genera aproximadamente una pensión de 260.000 pesos.

Pero si compras una propiedad de 60 millones (donde únicamente necesitas invertir 8 millones iniciales del pie, ya que el resto lo paga en cierta proporción el arrendatario), cumples con los 30 años de pago y la líquidas: acabas contando con 60 millones en tu bolsillo y no con cuotas de 260.000.

También es importante buscar lugares con proyección: en Santiago prima buscar sectores que tengan estación de metro cerca o que sepamos se va a construir pronto, mientras que en regiones se buscar estar en un radio máximo de 15 minutos caminando de todos los servicios.

Una forma de proyectar este crecimiento es revisar los permisos de edificación aprobados en los sectores para ver el crecimiento que tendrá en población dicho lugarya que esto debiera derivar en aumento en los servicios cercanos.

Por ejemplo, están los estudios que hace la empresa BDO, donde se ven los edificios que adquirirán los «multifamilies”.

Para acabar, el especialista recomienda tener en cuenta los requisitos hipotecarios necesarios para la compra que, a grandes rasgos, se vinculan a ingresos líquidos, proporción de dividendo en relación al ingreso mensual y porcentaje de aprobación.

Importantes beneficios tributarios

Todas las personas interesadas en comprar un departamento seguro habrán oído hablar de las viviendas acogidas al DFL2, que incluye todas aquellas cuya superficie total construida sea menor a 140 metros cuadrados y que sea exclusiva para uso habitacional.

Pero pocos tienen claros los grandes beneficios tributarios de este tipo de viviendas. Por eso, el Gerente Comercial de Capitalizarme, Francisco Ackermann, resume en cinco ítems todas las ventajas que ofrecen:

1) Si la propiedad es nueva (primera transferencia de inmobiliaria a dueño), estarán exentas de impuesto a la herencia; en las usadas, este beneficio se extingue.

2) Las propiedades nuevas acogidas al DFL2 están exentas del 50% al pago de contribuciones por un periodo determinado:

  • Hasta 70 metros cuadrados: 20 años.
  • Entre 71 y 100 metros cuadrados: 15 años.
  • Entre 101 y 140 metros cuadrados: 10 años.
  • Si se adquiere usada, se debe saber cuántos años tiene la propiedad para calcular cuánto le quedaría de este beneficio.

3) En caso de venta, la ganancia está libre de impuestos con un tope de 8.000, siempre y cuando SII no presuma habitualidad en la venta.

4) Reducción en la tasa de timbres y estampillas: de un 0,8% se pasa a 0,2%.

5) Descuento del 50% al arancel del Conservador de Bienes Raíces.

Invertir en el sector inmobiliario

Una encuesta realizada por la Cámara de Comercio de Santiago reveló que un 16% de los afiliados destinará parte de los recursos a instrumentos de ahorro e inversión financiera, mientras que el 19% espera invertir en un negocio o emprendimiento.

El Gerente de operaciones de Propital Latam, Felipe Alcérreca Lapostol, afirma que invertir en el sector inmobiliario es una apuesta segura, ya que es el rubro más estable de los últimos 20 años y la única que puede competir con la rentabilidad de las AFP.

“Los demás vehículos de inversión, como bolsa, acciones, depósitos, fondos mutuos, criptomonedas, etc., difícilmente van a llegar a rentabilidades estables mayores a los fondos de pensiones”, explica el experto.

Su consejo es buscar unidades más bien pequeñas y baratas -donde el potencial arriendo pague el dividendo- y buscar zonas que siempre vayan a tener alta demanda, en comunas emergentes o cercanas a locomoción.

También explica cómo si dejamos nuestro dinero en un banco o cuenta de ahorro estamos perdiendo porque cada día nuestro dinero vale menos, ya que la rentabilidad es menor al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Esto quiere decir que si, por ejemplo, en un año quiero invertir ese dinero, este tendrá menor valor que hoy por el efecto de la inflación.

Por eso siempre es bueno invertir de inmediato en algo que me genere mayor rentabilidad que el IPC o que una cuenta de ahorro: un departamento, bodega, estacionamiento o un “crowdfunding inmobiliario”.

Para acabar, recuerda que el 8 de septiembre entra en vigencia la portabilidad financiera, lo que debería aumentar el nivel de competencia entre los diferentes actores de la banca, haciendo mucho más atractivo obtener un crédito, refinanciar o hacer jugadas interesantes como el “apalancamiento”.

En definitiva, retirar el 10% es una buena idea si lo vamos a usar en algo que genere mayor rentabilidad que las AFP, es decir, mayor al 5% anual real. 

El experto asegura que desconoce si hay algo, que no sea invertir en el sector inmobiliario, que lo permita.

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